Объем инвестиционных сделок с недвижимостью в Петербурге и Ленобласти по итогам 2019 года показал рекордный рост, превысив на 77% прошлогодние значения. К сожалению, за «красивыми цифрами» стоит всего лишь передел рынка торговых комплексов премиального уровня: вместо финнов и американцев самыми дорогими петербургскими метрами теперь владеют арабы и чехи. Почему рынок демонстрирует такие колебания, и выгодны ли они малому арендному бизнесу?
В данном случае вся суть рекорда состоит в единоразовом перемещении денег из одного иностранного «кармана» в другой. Столь желанный для властей Северной столицы взлет инвестиций обеспечила всего-навсего перепродажа двух торговых центров в районе площади Восстания. Первый из них – это Торгово-развлекательный комплекс «Галерея», 49% которого Morgan Stanley уступил крупнейшему в Объединенных Арабских Эмиратах фонду Mubadala Investment.
В сделке, правда, планировал поучаствовать и Российский фонд прямых инвестиций (РФПИ), но пока в числе покупателей только арабы. Кроме того, РФПИ позиционирует себя как временного соинвестора – он заходит в проект на 5-7 лет. Эксперты CBRE предполагают, что Morgan Stanley совсем уйдет из «Галереи» и Mubadala в конечном итоге станет ее единственным владельцем.
Точная сумма контракта не озвучивается, но предположительно американцы получили за почти половину доли в оазисе петербургской торговли до 37 млрд рублей.
Второй объект, определивший динамику рынка недвижимости Северной столицы, находится в пяти минутах ходьбы от первого. ТК «Невский центр» перешел от финской компании Stockmann PLC к чешской инвестиционно-финансовой группе PPF Real Estate, зарегистрированной в Амстердаме. Эта покупка оценивается в 171 млн евро (около 11,9 млрд рублей по сегодняшнему курсу). Кстати, PPF владеет в числе прочего и банком «Хоум Кредит», увеличившим свою прибыль в РФ и Казахстане на 50% (в 2019 году по сравнению с предыдущим). Банк специализируется на потребительских кредитах. Ставки там, как известно, немалые. Отсюда, видимо, и такие серьезные приобретения как «Невский Центр».
«Гламурные» покупки площадей в двух петербургских ТРК составили пятую часть прошлогоднего всероссийского объема вложений не только в торговые объекты, но также в офисы, склады, отели и участки под жилищное строительство. При этом следует понимать, что наши $3,8 млрд в год, которые удается «наскрести» по всей огромной стране – это всего лишь десятая часть от суммы сделок по продаже подобных объектов в Лондоне. Отечественный рынок недвижимости в силу своих скромных масштабов настолько сильно зависит от крупных игроков, что его «бросает» то вверх, то вниз от любого контракта на сумму, превышающую 10 миллиардов рублей, заключенного или наоборот отложенного в отчетном году.
Единственная возможность преодолеть волатильность - вовлечь в арендный бизнес большее число мелких и средних игроков. Финансовые ресурсы для этого есть. По данным Центробанка, на начало 2020 года в Петербурге на депозитах организаций и вкладах горожан хранилось около 3,4 триллионов рублей, то есть примерно по 570 тысяч рублей на каждого жителя агломерации. Учитывая степень имущественного расслоения, можно предположить, что в городе точно найдется 50 тысяч человек, имеющих возможность изыскать 10 млн рублей и купить торговое помещение формата стрит-ретейл, площадью около 60 квадратных метров. Ставка аренды одного квадрата в коммерческом помещении на первом этаже в центре Петербурга будет не ниже 2 000 рублей в месяц, то есть 120 тысяч рублей за все помещение. Это уже ни много ни мало - 14% годовых дохода.
Понятно, что в арендном бизнесе существуют риски. В первую очередь потеря клиента. Уровень вакантности, то есть доля свободных помещений с отдельным входом на улицах и хорошим пешеходным трафиком (не топовых) находится в пределах 6-7%. По сравнению с торговыми центрами процент довольно большой. Но инвесторы станут вкладываться в подобные проекты только в случае, если будут уверены, что финансовое положение в отрасли, где работают их арендаторы, в целом не ухудшится.
С этим как раз проблема. На данный момент главными операторами в стрит-ритейле являются предприятия общепита и небольшие продуктовые магазины сегмента «эконом», открываемые, как правило, по франшизе. В условиях падающего спроса они еще держатся, но прогнозировать увеличение товарооборота могут лишь единицы из них.
Еще одна опасность для инвесторов – коррупционные поборы. Многие слышали истории как владельцам магазинчиков в переоборудованных жилых помещениях на первых этажах домов с деревянными перекрытиями, а это практически весь центр, удавалось согласовать перевод своих помещений в статус нежилых. Часто им приходилось, например, договариваться о приобретении дополнительных огнетушителей, в качестве так называемого компенсирующего мероприятия. Сумму «благодарности» за возможность преодолеть «железобетонный» запрет и открыться, не меняя перекрытий, обычно не озвучивают, но очевидно, что это немалые деньги.
Петербургский рынок инвестиций в недвижимость переживает не лучшие времена, и рекорд 2019 года лишь завуалировал многочисленные проблемы. Скорее всего в 2020 году они обнажатся, поскольку эффект высокой базы вряд ли позволит повторить прошлогодний результат.
