К третьему кварталу 2020 года запрет на работу непродовольственных магазинов в Петербурге был снят, но большинство из них так и не смогли восстановиться. Только на основных торговых улицах, таких как Невский проспект, Рубинштейна, Большая Конюшенная, Большой проспект Петроградской стороны, с июля по сентябрь закрылось 43 магазина. Остались высокие бренды, для которых важны не столько финансовая выгода, сколько факт присутствия.
Потребительский спрос не восстанавливается, и петербуржцев вскоре ждет появление новых арендаторов с более устойчивыми к кризису бизнес-моделями. Или формат таких магазинов теряет актуальность всерьез и надолго. На этот вопрос ответит грядущий инвестор.
Сегодня владельцы торговых объектов с отдельным входом на первых этажах оживленных улиц ( стрит-ритейл) находятся в лучшей ситуации, чем их коллеги из торговых центров, заявили эксперты R2 Asset Management на странице компании в Фейсбуке. Несмотря на снижение доходности, такие вложения остаются перспективными для инвесторов. «Форпост» решил разобраться в обоснованности прогноза.
В марте 2020 года непосредственно перед вспышкой коронавируса ставка капитализации, то есть годовой доход от аренды в стрит-ритейле составлял 8,5% цены объекта. К середине ноября он снизился до 7,8%. Резко выросла доля свободных помещений. Особенно в Петербурге, где она достигла шестилетнего максимума – 14,4% (в Москве 8,4% по оценке Collers).
Рынок замер на уровне кризиса конца 2014-2015 годов. Количество закрытых магазинов и кафе в 2020 году в Петербурге даже ниже, чем за аналогичный период предыдущего года. Но значительно менее интенсивно открываются новые. Инвесторы ждут прояснения перспектив.
В Торговых центрах доля незанятых площадей пока значительно ниже. На начало ноября она составила 4,5%. Правда, в 2019 году молы были заполнены как никогда ранее, количество вакантных метров не доходило до 3%. Исход арендаторов оказался стремительным, но все-таки не настолько как в сегменте торговли у дома. Там процесс усилился по сравнению с началом года более чем вдвое. А на Невском проспекте вообще показатель вакантности вырос с 3 до 14%. Одних только сувенирных магазинов закрылось около десятка.
Тем не менее, если уйти от формальных показателей, ситуация в торговых центрах Петербурга окажется тревожной. Начнем с того, что только в них сохраняется полный запрет на работу некоторых торговых точек. Речь идет об операторах фудкортов, закрытых по решению городских властей. Рано или поздно ограничения снимут, но напуганные инфекцией покупатели еще долго будут избегать людных пространств.
Год назад управляющие компании моллов делали ставку на ресторанные дворики как самостоятельный источник клиентского потока. Их статус повышался – от фудкортов к фудхоллам и разноформатным ресторанным кластерам. По завершении острой фазы эпидемии коронавируса тренд вряд ли сохранится. Люди смиряются с мыслью, что маски – это навсегда. Тем более что Билл Гейтс, ставший с некоторых пор признанным авторитетом вирусной прогностики, недавно предсказал возможность новой пандемии уже через 3 года. Городское правительство не зря сохранило самые жесткие ограничения именно для фудкортов. Там всегда было не протолкнуться. Значит, в новой разобщенной реальности такой формат и дальше будет терять актуальность.
Посмотрим на проблему с позиции потенциального инвестора. Рынок труда лихорадит, и у высокооплачиваемых наемных служащих возникает мысль о том, чтобы обзавестись арендным бизнесом и перейти на постоянную самоизоляцию где-нибудь на даче. Небольшие объекты стрит-ритела как нельзя лучше соответствуют таким намерениям. Хотя бы потому, что порог входа на рынок намного ниже, чем для ТРК и офисных помещений. Или складского сегмента, который получил толчок к развитию из-за взлета популярности торговли через интернет. В отличие от всего перечисленного единственным обладателем вполне качественного обособленного торгового объекта можно стать, имея 30 миллионов рублей.
Доходность инвестиций в склады сегодня превосходит вложения в другие сегменты. За год арендными платежами там можно окупить до 12% суммы, потраченной на приобретение объекта. Сдерживает бум складских инвестиций помимо высокого входного порога географическая удаленность наиболее динамичной части рынка от источников финансирования. Дело в том, что особенно активно логистические центры развиваются сегодня за пределами Московской и Санкт-Петербургской агломераций. Там спрос показал двукратный рост к 2019 году. А львиная доля потенциальных инвесторов все-таки находится в столицах. И для многих принципиально важно, чтобы недвижимость была под боком.
Офисный сегмент показывает уровень доходности такой же, как у торговых объектов. Но его уязвимость в контексте коронавируса выше, поскольку удаленный формат работы многие работодатели сохранили и после самоизоляции. Судя по статистике этот рынок пока серьезно не просел, но лишь потому, что было учтено несколько крупных московских сделок. Например, покупка Сбербанком бизнес-центра Diamond Hall в МСК на Олимпийском проспекте, переход бывшего здания Минпромторга РФ в Китайгородском проезде к Атомэнергопрому (министерство переехало в «Москва-Сити»). Без них цифры были бы на порядок скромнее.
Получается, что, несмотря на довольно низкую доходность инвестиций у рынка стрит-ритейла для массового инвестора сегодня практически нет альтернативы. Привлекательность покупки магазинчиков и кафе поддерживает в первую очередь все меньшая щедрость банкиров. Средняя процентная ставка по частным вкладам на срок от года до трех лет снизилась по данным Банка России до 4,09% годовых, потеряв за год почти 2,2 процентных пункта. То есть с 1 миллиона рублей вкладчик ежемесячно зарабатывает на процентах уже не 5,3, а 3,5 тысяч рублей. Разница ощутимая. Логичным следствием стал отток денег со счетов срочных вкладов. В ЦБ подсчитали, что в октябре 2020 года россияне сняли 469 миллиардов рублей, а с начала года – ₽1,1 триллион.
При этом выросли остатки на счетах до востребования, что как раз свидетельствует о том, что деньги пошли в оборот. Сейчас многие выжидают и сравнивают альтернативные варианты вложений. Инвесторы, более склонные к риску, выберут фондовый рынок. Консервативная часть предпочтет коммерческую недвижимость.
Переформатирование рынка привело к сокращению арендных ставок в стрит-ритейле на 5-10%. Доходность арендодателей вряд ли в ближайшие годы вернется к стандартной некогда психологической отметке 10%. Тем не менее, этот бизнес все еще почти вдвое выгодней, чем вклады. Конечно, есть риск потери арендатора - на срок до 3-6 месяцев. Зато нет опасных для нервной системы ценовых скачков, как на фондовом рынке, что немаловажно в наше беспокойное время.
По прогнозам экспертов «Форпоста», освобождающиеся помещения будут заняты непродовольственными магазинами для эконом-покупателей, смешанными форматами, аптеками и пункты выдачи интернет-заказов.
