По итогам 2017 года Петербург обошёл Москву по количеству заключённых договоров долевого участия и перетянул у Ленобласти спрос на строящееся жильё. Ожидается, что популярность новостроек в черте КАД вырастет и в этом году. При этом ипотечные ставки будут и дальше снижаться, а одним из драйверов первичного рынка недвижимости станет вступающая в силу госпрограмма «Семейная ипотека». Эти и другие тенденции рынка обсудили 6 февраля участники круглого стола, организованного «Санкт-Петербургской палатой недвижимости» и «Агентством Бизнес Новостей».
Конец хайпового строительства
Активная застройка петербургских пригородов началась около 10 лет назад, когда в городе возникла потребность в новых жилых массивах экономкласса. Для многих молодых семей доступные «однушки» и студии в Мурино или Кудрово стали первым собственным жильём, а также прекрасной альтернативой комнатам в центре Петербурга.
Уровень цен в новостройках петербургской ближней субурбии и сегодня ниже, чем в среднем по городу. Более того в 2017 году во многих пригородных проектах квартиры дешевели. Однако минувший год показал тенденцию падения интереса покупателей к новостройкам, расположенным за КАД.
Отчасти это связано с тем, что локации, вопреки надеждам и ожиданиям многих местных жителей, так и не стали частью Петербурга, отчасти с появлением новых конкурентов в черте КАД за счёт редевелопмента бывших производственных территорий. Сыграли свою роль и накопившиеся социальные проблемы внутри новых жилых массивов.
«Если вы включите местные телевизионные каналы, то увидите, что 3-4 вечера в неделю обсуждаются проблемы новых условно городских кварталов: транспортные или связанные с социальными учреждениями», - заявила начальник отдела продаж строительной компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
По её словам, на снижение популярности жилых массивов за КАД повлияли и настроения инвесторов.
«С одной стороны, сама эта тема (появление новых локации массовой застройки – прим. ред.) позволила прийти на рынок новым инвесторам. Многие из них покупали себе «пенсионные» квартиры. Это жильё, которое можно сдавать и получать доход, чтобы жить после выхода на пенсию. Но жизнь быстро внесла свои коррективы. Стало ясно, что такие квартиры не так-то просто сдавать», - отметила эксперт.
Согласно приведённым ею данным, в то время как в Петербурге количество заключённых договоров долевого участия выросло, в Ленобласти оно уменьшилось. В то же время, по оценке агентства «Петербургская недвижимость», за год существенно уменьшилась доля реализации в зонах массовой застройки вокруг КАД – с 38% до 31% от общего количества первичного жилья Петербурга и области.
«Речь идёт о том, что кончился первый этап хайпового строительства. В городе началось развитие других территорий, которые раньше использовались под промышленное производство. Идут большие стройки в Полюстрово, на Дальневосточном проспекте. А спрос на объекты вокруг КАДа останутся», - объяснил ситуацию президент «Санкт-Петербургской палаты недвижимости» Дмитрий Щегельский.
Он добавил, что многие привыкли жить на окраинах и им это нравится. Даже когда такие семьи разрастаются, они покупают новые квартиры поблизости.
«Газпром»-спаситель
По информации Денисовой, хотя лидером по реализации жилья в новостройках остался Всеволожский район Ленобласти, на территории которого находятся жилые комплексы Мурино, Нового Девяткино, Кудрово, Янино и Колтушей, всё ближе к нему подбираются городские районы – Московский, Красносельский, Выборгский и Приморский. В последнем, напомним, идёт строительство «Лахта-центра» - нового офиса «Газпрома».
Переезд корпорации в Санкт-Петербург, по мнению экспертов, уже оказал положительное влияние на рынок жилой недвижимости и внёс свою лепту в то, что второй год подряд в Петербурге по ДДУ продаётся больше жилья, чем в Москве.
«После кризиса 2014 года региональные покупатели вкладывают средства не в недвижимость Болгарии, Турции или Испании, а в наш город. Спасибо за это нашим предкам. Москва постоянно делает шаги развития. Мы слышим про новые развязки в столице, тысячи километров дорог, вводимых в эксплуатацию. Петербург ничем таким, кроме своего стадиона, я извиняюсь, не может похвастаться. Но то, что к нам переезжает «Газпром» – ещё один аргумент», - заявила Светлана Денисова.
С ней согласился генеральный директор группы компаний «Active Group» Яков Волков, отметивший, что большинство сотрудников «Газпрома» уже приехали в Северную столицу.
«У участников рынка недвижимости есть ожидания, что сотрудники «Газпрома» приедут, будут дорого снимать и покупать квартиры. Безусловно, большое количество приедет, но большинство сотрудников уже здесь находится. Значительное количество квадратных метров уже купили», - объяснил Яков Волков.
Эксперт подвёл итог 2017 года на рынке арендного жилья, отметив, что к наиболее популярным среди арендаторов районам -Центральному, Адмиралтейскому и Петроградскому, после ввода в эксплуатацию ЗСД добавился Василеостровский.
Ставки - вниз
По общему мнению экспертов, одной из главных позитивных тенденций прошлого года стало снижение ставок по ипотечным кредитам. Руководитель отдела ипотечного кредитования «Примсоцбанка» Светлана Климова сообщила, что постепенное снижение ставок было заметно начиная с марта 2017 года, как только закончилась программа государственного субсидирования ипотеки.
«Очень разные позиции занимали кредиторы. Часть снижала процентную ставку наперёд, ещё до изменений ключевой ставки. Конкурентная среда способствовала тому, чтобы остальные банковские организации подхватывали эту тенденцию. К тому же ключевая ставка снижалась за год шесть раз», - добавила Климова.
Она рассказала, что «Примсоцбанк» начинал 2017 год со ставкой 11,9% на первичную недвижимость и 13,3% на вторичную, а в декабре ставка на первичку снизилась до 9,4%, на вторичку - до 9,9%.
В новом году, по словам Светланы Климовой, банки ожидают дальнейшего снижения ставок, но своим клиентам она посоветовала поторопиться.
«Ждём снижения ставок в 2018 году, но не призываем ждать его покупателей. Всё-таки дело не в ставке, а в том, за какую цену вы покупаете недвижимость, в условиях рынка. Даже те снижения, которые мы ожидаем, они не будут колоссальными, это не будет падение. Поэтому это точно не причина дожидаться именно ставок», - отметила эксперт.
«Локомотивом» для ипотечного рынка в 2018 году она назвала государственную программу «Семейная ипотека», также получившую в народе название «детской». Напомним, по условиям программы, семьи, в которых с 1 января 2018 до конца 2022 года родится второй или третий ребёнок, смогут получить или рефинансировать ипотеку по льготной ставке в 6% годовых.
Значимость программы отметила и представитель застройщика Светлана Денисова. Она заявила, что «детская ипотека» однозначно будет подпитывать рынок, поскольку семей, для которых она открывает возможности ипотечного кредитования, в городе много.
«Конечно, закон нужно доделать. Там нет уточнений по поводу четвёртого и последующих детей, по поводу домов, которые уже введены в эксплуатацию. Но я думаю, что по аналогии с законом о субсидированной ипотеке, необходимые поправки будут внесены», - добавила Денисова.
Она также отметила, что несколько банков уже объявили, что участвуют в программе. А 12 февраля Центробанк должен опубликовать на своём сайте полный список финансовых организаций, оформляющих ипотечные кредиты по льготной ставке.
