За последние несколько лет в России стала необычайно популярна идея доходной недвижимости. Не только опытные бизнесмены, но и вчерашние домохозяйки приобретают старые коммунальные квартиры, чтобы переделать их под мини-апарт-отели из нескольких студий и сдать в наём.
Такого рода бизнес практически не рекламируется, его популярность растёт благодаря вебинарам и бизнес-курсам успешных инвесторов-первопроходцев. И, хотя хостелы в жилых петербургских домах по требованию соседей закрывают едва ли не каждый месяц, предприниматели, вкладывающиеся в доходную недвижимость, уверены в чистоте и надёжности своих проектов.
В Санкт-Петербурге бизнес приобрёл особую популярность, ведь город на Неве не только одна из туристических мекк страны, но и город контрастов, успевающий одновременно оставаться «окном в Европу» и коммунальной столицей бывшего СССР.
Несмотря на действующую уже более 10 лет программу «Расселение коммунальных квартир», в городе, по данным Жилищного комитета, остаётся примерно 74,5 тысячи нерасселённых квартир, рассчитанных на несколько семей. Их количество за время действия программы уменьшилось на 42 тысячи. Казалось бы, если расселение будет продолжаться такими же темпами, то, минимум, ближайшие лет 10 легендарные коммуналки из города никуда не денутся. Но растущий интерес инвесторов к недвижимости в центре Северной столицы в ближайшие годы может заметно ускорить темпы расселения.
Каким бы, мягко говоря, неоднозначным ни был быт современных коммуналок, люди всё равно охотно снимают в них комнаты. Во-первых, это дёшево, во-вторых, это в центре, рядом с работой, учёбой и всеми основными городскими достопримечательностями. Квартиры–студии в жилых комплексах за КАДом этим похвастаться не могут, а ряд социальных проблем пригородных локаций делает это жильё инвестиционно слабо привлекательными, о чём не раз говорили эксперты рынка.
Инвесторы решают проблемы нерасселённых коммуналок и нехватки в центре города мест для жилых проектов экономкласса, объединив их. Бизнесмены выкупают старые квартиры, проводят в них перепланировку и вместо 3-4 комнатной коммуналки получается небольшой комплекс из 7-9 студий, с собственными санузлами и небольшими кухнями. Высокие потолки дореволюционных помещений дают возможность делать студии двухуровневыми. Предприниматели, занимающиеся подобными проектами, часто шутят, что восстанавливают историческую справедливость – возвращают дореволюционным доходным домам их изначальную роль.
Апартаменты в квартире
Перепланированные и отреставрированные квартиры-комнаты иногда и продают, но чаще сдают в аренду, посуточно или на длительный срок. Владельцы таких проектов, как правило, называют их апарт-отелями или мини-апарт-отелями. И хотя они имеют мало общего с традиционными многоэтажными комплексами апартаментов, то есть, фактически, квартир, имеющих статус нежилых помещений, большинство инвесторов не переводят коммуналки в нежилой фонд. Вывеска «апарт», по их словам, просто маркетинговый ход.
«Мы не переводим квартиры в нежилой фонд. Апарт-отель - маркетинговое название. Юридически мы сдаём комнаты в наём в многокомнатных квартирах. Большинство недвижимости просто невозможно перевести в нежилой фонд, потому что большинство проектов покупается в ипотеку, а для перевода в нежилое помещение должно быть снято обременение, то есть ипотека должна быть выплачена полностью. Но перепланировку, которую мы делаем, мы изначально продумываем так, чтобы в дальнейшем её можно было узаконить», - рассказала «Форпосту» руководитель управляющей компании Sokroma и бизнес-тренер Дарья Ковалевская.
Четыре года назад она начала вкладывать деньги в доходную недвижимость. За это время, по словам Дарьи, она и её партнёры помогли городу расселить коммуналки на 400 миллионов рублей.
Дарья Ковалевская отметила, что количество людей, выкупающих коммуналки для создания собственных проектов, растёт ежегодно. Бизнес-тренер рассказала, что только за последний год на своих вебинарах по инвестициям в создание апарт-отелей, подготовила около 60 учеников. Отметим, что она далеко не единственный тренер, работающий в этом направлении.
Город или частники?
Рост интереса к старым коммунальным квартирам отмечают и «Фонде имущества Санкт-Петербурга», реализующем аварийную городскую недвижимость на торгах.
«Судя по количеству обращений в консультационный центр Фонда имущества и статистике посещаемости сайта, популярность таких объектов (бывших коммунальных квартир - прим.ред.) растёт. Так, за 2017 год Фонд имущества реализовал 88 квартир в разных районах города общей площадью 9 080,90 квадратных метров на общую сумму 341,4 миллион рублей», - сообщила «Форпосту» пресс-секретарь «Фонда имущества Санкт-Петербурга» Валерия Герус.
Узнать, сколько было продано коммуналок, находившихся в частной собственности, конечно, сложнее. Но нельзя не отметить, что многие предприниматели предпочитают их государственным квартирам, так как переустройство такого жилья менее хлопотно.
«Жилые помещения продаются с обязательным условием для покупателя выполнить работы по устранению непригодного для проживания состояния объекта, снять статус аварийности. Кроме того, если здание, в котором расположено жилое помещение, относится к числу объектов культурного наследия, у покупателя возникает обязанность согласовывать все ремонтно-строительные и реставрационные работы с комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга», - рассказала пресс-секретарь «Фонда имущества Санкт-Петербурга» Валерия Герус.
Инвестор и ведущий YouTube канала «Отельеры», посвящённого доходной недвижимости, Никита Челноков объяснил, что при приобретении городской недвижимости проблема заключается не в том, что нужно провести дополнительные работы, а в том, что на согласование их результата тратится лишнее время.
«После приобретения квартиры у Фонда имущества ты должен привести её в определённое состояние и сдать объект межведомственной комиссии. Она решает, соответствует состояние квартиры норме или нет. На это иногда уходит до полутора лет. Это всё мешает прибыли. С частным лицом проще. Купил и никому ничего не должен. Делаешь ремонт и сдаёшь», - объяснил Челноков.
Предприниматель Дарья Ковалевская уверена, что игра стоит свеч. Инвесторам, желающим получить максимальную материальную выгоду, она советует обращать внимание на городскую недвижимость.
«На рынке минимальная цена в центре - 70-75 тысяч рублей за квадратный метр. У города можно приобрести здание за 25 тысяч рублей за квадрат. Надо понимать, что подразумеваются большие вложение в ремонт. Но на выходе всё равно получается 50-55 тысяч рублей. Конечно, у частного владельца купить спокойнее, проще, но мы говорим не о домохозяйках, а об инвесторах, а для них даже 2000 рублей важны», - полагает Ковалевская.
Она рассказала нам, что и сама активно сотрудничает с «Фондом имущества Санкт-Петербурга». Так, в её ближайшие планы входит покупка у города многоквартирного дома с последующей реставрацией под большой апарт-отель. У предпринимательницы уже есть потенциальные соинвесторы из числа её учеников и партнёров.
«До нового года мы выступали на площадке Фонда Имущества с предложением коллективного инвестирования. Фонд нас поддержал. Сейчас мы с юристами прорабатываем вопрос взаимодействия с «дольщиками». Возможно, это будет оформлено, как жилищный кооператив. В любом случае, мы должны быть уверены в том, что наши инвесторы застрахованы, что их имущество никуда не денется», - рассказала Ковалевская.
По её словам, этот проект станет первым в своём роде для Петербурга.
Юридический аспект
По мнению члена адвокатской конторы «Пелевин и Партнёры» Любови Столбовой, бизнес с инвестициями в мини-апарт-отели в настоящее время несёт большие риски с точки зрения законодательства. Она занимается юридическими вопросами, связанными с недвижимостью более 10 лет, и на её практике были случаи закрытия мини-отелей в жилых домах в центре Петербурга. С другой стороны, по словам адвоката, многое зависит от стратегии ведения бизнеса.
«Если предприниматели сдают квартиры в долгосрочную аренду по комнатам, они фактически сохраняют коммунальную квартиры, выделив и зарегистрировав в ней доли. Их никто трогать не будет, потому что объект не будет использоваться как гостиница. Он будет использоваться для проживания, а не для размещения. Но другое дело, когда, допустим, берут пятикомнатную квартиру и организуют в ней мини-отель. Такие мини-отели называют «серыми гостиницами», то есть это гостиницы, не переведённые в нежилой фонд. Владельцы не могут их лицензировать и рекламировать должным образом, потому что они находятся в жилом фонде», - рассказала «Форпосту» Любовь Столбова.
Она отметила, что инициаторами жалоб в Роспотребнадзор и прокуратуру, как правило, становятся жители соседних квартир, недовольные увеличением количества жильцов на этаже и дополнительными нагрузками на инженерные коммуникации старых домов.
Кроме того, по мнению юриста, есть несколько сложностей с перепланировкой квартир. В частности, согласно своду правил планировки жилых многоквартирных зданий, не допускается размещение уборной и ванной непосредственно над жилыми комнатами и кухнями.
По словам «отельера» Никиты Челнокова, инвесторы, безусловно, в курсе этих правил и ищут для своих проектов квартиры на первых этажах либо на вторых в домах с нежилым первым уровнем.
С соседями своих арендаторов у него проблемы тоже случались, но это, по словам предпринимателя, исключительные случаи:
«Когда-то это была коммунальная квартира, а потом её привели в порядок. Поднялся социальный уровень жильцов, улучшилось состояние подъезда, общедомового имущества. Мы сами стараемся его облагораживать. Однажды, например, мы поставили в подъезде новую металлическую дверь с металлическим козырьком. Были, конечно, случаи, что соседи жаловались. Но ведь и соседи бывают разные. Для некоторых тот, кто улучшает состояние дома как тряпка для быка, раздражитель. В любом случае, мы законы не нарушаем. Это моя квартира и я сдаю комнаты, плачу налоги. Могут быть недовольные. Но с юридической точки зрения у нас всё чисто».
Дорога в город студий
Хотя коммуналок в городе ещё много, опыт перепланировки и увеличения количества комнат-студий для последующий сдачи уже применяется инвесторами за пределами старого Петербурга. Так, в одном из своих видеоуроков Дарья Ковалевская утверждала, что даже хрущёвку можно разделить на две студии, а потом сдавать. На YouTube-канале «Отельеры» был выпуск о переделке трёхкомнатной квартиры в апарт-отель на 8 студий в новостройке «Янила кантри» в посёлке Янино.
Более того, по словам генерального директора группы компании Active Group Якова Волкова, похожие схемы применялись на загородном рынке Петербурга, когда владельцы таунхаусов делили их на несколько квартир, чтобы поскорее продать.
Уменьшение жилых площадей сегодня востребовано. Новые мини-апарт-отели, по форме возродив доходные дома Петербурга, фактически начали выполнять функцию тех самых коммунальных квартир, на смену которым они пришли: решить квартирный вопрос за счёт обеспечения населения доступным компактным жильём.
