17:27 02.03.2018 - Сергей Еремеев
Поделиться
ЖСК
Фото © Форпост Северо-Запад / Сергей Еремеев

Жилищно-строительные кооперативы в России всё больше воспринимаются как анахронизмы. ЖСК, некогда бывшие альтернативой зарождавшемуся долевому строительству, сейчас напоминают его тень, более доступную, но менее надёжную. Однако президент Фонда развития жилищной кооперации СЗФО Андрей Цилосани убеждён, что кооперативы рано списывать со счетов. Более того, сейчас, накануне больших перемен для долевого строительства, появился дополнительный потенциал для развития ЖСК.

Андрей Цилосани, занимающийся кооперацией более 20 лет, уверен, что кооперативы, объединённые в единой движение и имеющие поддержку региональных властей и работодателей, смогут обеспечить доступным жильём миллионы россиян. Свои идеи он оформил в проект программы «Народный дом». По его мнению, в будущем она должна быть реализована в рамках президентских указов. А пока кооператор рассказал «Форпосту» об особенностях «Народного дома» и актуальности схемы ЖСК для России.

- Мне не раз приходилось общаться с обманутыми дольщиками и многие из них говорили: «Слава богу, что мы хотя бы не ввязались в ЖСК». Создаётся впечатление, что договора долевого участия для людей – это хоть какая-то защита, и поэтому ввязываться в жилищные кооперативы никто не хочет. Что Вы можете сказать в защиту ЖСК?

- Я занимаюсь кооперативами с 1994 года. Они всегда были интересной и надёжной формой, если их правильно использовать. После того, как в 1996 году появился ипотечный рынок и государство стало его поддерживать, я стал обращать внимание на то, что правоохранительные органы и прокуратура не вмешивались в порочные проекты. Никто ничего не говорил, пока количество обманутых пайщиков не стало исчисляться десятками тысяч человек. И тут уже все набросились на кооперативы и под этой маркой в законодательстве появились нормы, которые обрезали ЖСК ручки и ножки. Внутри кооперативов были запрещены юридические лица, но наличие юрлица в кооперативе – это тот начальный капитал, который позволял начать строительство.

Параллельно этому в 2004 году был принят Жилищный кодекс РФ. Закон был прописан так, что пайщики ЖСК объединяют свои средства для участия в строительстве, не имея никаких активов. Это коренным образом рушит нормы гражданского права. На мой взгляд, это было сделано умышленно, для того, чтобы дать строительным компаниям возможность использовать формы ЖСК для привлечения инвестиций. Поэтому то, о чём вы говорите, это фактически мошеннические схемы, использующие организационные формы жилищно-строительных кооперативов для неконтролируемого привлечения денег в строительство.

Я убеждён, что те, кто определяет политику жилищного рынка, лоббируя интересы банков и Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), не уделяют должного внимания развитию кооперативов и не могут его уделять, потому что для них это обернётся потерей рынка.

На мой взгляд, правильный ЖСК – это единственная форма, которая позволяет людям строить жильё безопасно, если соблюдается главный принцип: все активы и всё имущество находятся на балансе кооператива.

- Как покупателю не ввязаться в мошенническую схему и понять, что перед ним правильный ЖСК?

- ЖСК не может создаваться неопределённым кругом лиц. Это всегда объединение людей, которые друг друга знают, либо по месту работы, либо по месту жительства. Инициаторами организации строительства выступают сами члены кооператива, при поддержке работодателей и, в идеале, муниципальных органов. У нас же застройщик получает городское пятно, делает на нём какие-то предпроектные изыскания, определяет стоимость и сам создаёт ЖСК, в котором люди друг друга не знают.

- И ничего не решают.

- Именно так. Даже не контролируют его, не имеют активов. То есть это мошенничество. А почему это мошенничество происходит – это вопрос к власти.

строительство
© Общественное достояние

- От тех, кто ищет ответ на этот вопрос, часто звучат предложения вообще запретить жилищно-строительные кооперативы.

- Совершенно верно. Потому что любой производитель, стремящийся стать монополистом, хотел бы уничтожить конкурентов.

- Несколько лет назад в России появилась программа господдержки жилищно-строительных кооперативов. Что с ней не так?

- Проект первого жилищно-строительного кооператива с государственной поддержкой был представлен в 2012 году, в дни предвыборной кампании. В честь этого были организованы съезды молодых учёных, нам показывали, как здорово будет работать кооператив. Но он, как и некоторые последующие ЖСК с господдержкой, столкнулся с рядом проблем, поскольку не было особого понимания, как строиться работа кооператива. Его организаторы ввязались в массовое строительство, но люди не могут своими средствами участвовать в застройке 40 гектаров.

- Господдержка заключалась только в предоставлении бесплатного земельного участка?

- Да, только в этом. Плюс ещё предлагались архитектурные проекты. Отмечу, что господдержка кооперативов нужна, но в плане возврата финансирования и в плане преодоления административных барьеров. Главное, что народное движение в поддержку кооперативов растёт и при любом очередном кличе власти люди встают и говорят о своей готовности в этом участвовать, но каждый раз всё заканчивается пиаром.

- Перемены на рынке долевого строительства могут стать шансом для развития жилищно-строительных кооперативов?

- Это серьёзный момент для страны. У нас есть мудрая политическая власть, есть сильная армия, но нет хозяйственного народа и нет связи власти с народом. Получается, у нас сейчас колосс на двух ногах: власти и армии. А народ – это третья опорная точка. Если сейчас дать возможность населению проявить свои силы в какой-то полезной сфере деятельности, то население, безусловно, объединится и будет упорно защищать то, что оно для себя создало. Жильё – самая большая ценность для любого человека, поэтому жилищная кооперация будет аккумулировать весь потенциал развития.

Долевое строительство ежегодно собирает от четырёх до шести триллионов инвестированных средств. Замена 214 ФЗ должна производиться при условии, что эти деньги будут продолжать собираться и будут инвестироваться в строительство.

Средства, которые АИЖК собирает на рынок долевого участия, равны примерно 500-600 миллиардам рублей. А необходимо туда от четырёх до шести триллионов рублей, как я уже говорил. Где собирать остальное? Сообщается, что будут открывать эскроу-счета, что есть от 19 до 66 банков, которые могут этим заниматься. Вы себе представляете, что такое строительный процесс? В небольшой строительной компании штат - человек 30. Они оценивают, как собрать деньги, как утвердить смету и так далее. Банк тоже должен понимать, на каком этапе что делать. Сколько специалистов в банке в этом будут разбираться? Как они смогут всё обеспечить? На мой взгляд, обязательно начнутся несостыковки. Сейчас если дать возможность гражданам создавать кооперативы при поддержке работодателей, с такими гражданами, которые сами создадут необходимую систему контроля, банкам будет проще работать. Эта система будет защищать потребителя, пайщика. Если мы оставим банки и строителей, то что это за разговор будет? Банку выгодно брать деньги от людей и банку выгодно как можно меньше денег отдавать строителям. Завершится объект или не завершится – банк это не очень сильно интересует. Поэтому кооперативы я вижу единственным способом уйти с рынка долевого участия, потому что невозможно полностью уйти с рынка финансирования гражданами. Слишком много таких средств сейчас привлекается.

строительство
© Общественное достояние

- Вы стали инициатором движения «Народный дом». Что это такое?

- Пока это просто идея, предложение к власти. Потому что создавать движение без поддержки власти бессмысленно. ЖСК сейчас находится в сфере АИЖК, коммерческой структуры, которая призвана зарабатывать деньги на продаже закладных и на выдаче ипотечных кредитов. То есть АИЖК делает так, чтобы члены кооперативов получали ипотечные кредиты и покупали жильё по привычной схеме за период строительства. Мы предлагаем, чтобы люди покупали жильё в рассрочку на доступных для них условиях уже после завершения строительства. То есть период строительства оплачивается за счёт привлечённого проектного финансирования, а дальше ты выкупаешь жильё в режиме либо найма, либо выплаты рассрочки – это уже как решит работодатель. Никто же сразу не даст квартиру молодому специалисту, который только переехал. Но он может пожить в кооперативном жилье для найма, закрепиться, обзавестись семьёй, и тогда ему можно предоставить жильё в рассрочку. Воплотить в жизнь идею «Народного дома» не сложно, если понять, как это используется.

- Зарубежный опыт вы изучали?

- За рубежом такой опыт везде. Там представлены банковский и кооперативный рынок, причём они друг другу не противостоят, а взаимодополняют. Всё, что связано с социальным жильём и с сегментом, ориентированным на людей с низкими доходами, это, как правило, кооперация. Всё, что касается людей с высокими доходами, это банковский рынок.

- Кооперативы там существуют при поддержке государства?

- Есть разные схемы финансирования. Но кооперативы с господдержкой это, в основном, пройденный эволюционный этап. Они появились, когда надо было восстанавливать послевоенную Европу, без кооперативов это сделать было невозможно. Поэтому кооперация была поддержана, а потом, по мере эволюции, поддержка прекратилась. Кооперативы стали объединяться в некие структуры, ассоциации, объединения и сами начали получать функции управления, контроля и организации новых кооперативов.

- То есть они превратились в крупных застройщиков?

- Они превратились в ассоциации крупных застройщиков, где правила, сформулированные ещё в уставах изначальных объединений, чётко предусматривают защиту интересов граждан. То есть это такие ЛСР и ЛенСпецСМУ, принадлежащие людям, проживающим в их домах.

- На многих предприятиях текучка, часто меняется состав рабочего коллектива. Но если человек вступил в кооператив по месту работы и его что-то не устроило, он не сможет так просто уволиться?

- У меня есть не только теоретический, но и практический опыт работы. Я был председателем межотраслевого жилищно-строительного кооператива. Молодые ребята брали квартиры за счёт средств предприятия. Так вот, один такой молодой человек подошёл ко мне и сказал: «Андрей Игоревич, ты зачем нас в кабалу загнал?» Я спросил, какой у него долг. Оказалось, что 480 000 рублей. В месяц он платит 12 000 рублей, без процентов. Я ему ответил, чтобы шёл в банк, взял кредит и выплачивал банку по 25 000 рублей плюс проценты. Через 10 лет стал бы свободным человеком, правда, переплатил бы вдвое больше.

- В тезисах проекта «Народный дом» говорится о возрождении идеи строительства молодёжных жилых комплексов. Что это такое?

- Конструкторское бюро «Стрелка» сейчас развивает целую программу благоустройства городов. Некоторое время назад мы занимались чем-то подобным, разработкой концепции молодёжных жилых комплексов. Это когда при предприятиях объединялась молодёжь, участвовала в проектировании домов и обсуждении, какой должна быть городская среда. Азы архитектуры нам говорят, что есть дома умирающие, есть дома живущие, есть дома растущие. Если в домах проживает молодёжь, значит квартиры в них будут просторными, потому что молодые люди будут рожать детей, семьи будут разрастаться. Значит дом должен быть с детской площадкой, рядом должны быть детские сады. Если дом умирающий, то есть в нём живут пенсионеры, то в нём должна быть другая инфраструктура, например, зелёные зоны, площадки для отдыха. Эти вещи должны разрабатываться людьми, которые понимают, какой они хотят видеть среду. В этом плане молодёжь идеально подходит для генерации таких проектов. Молодёжные жилые кооперативы – это объединения молодых людей, которые должны заменить разрозненных дольщиков. Это единый коллектив, который действует в соответствии с общими интересами, потому что, загнав людей в банки, мы их не объединяем.

- Если программа «Народный дом» будет запущена, как поведут себя крупные строительные компании? С ними придётся конкурировать?

- С ними конкурировать не придётся. Мы, наоборот, спасём тысячи мелких и средних строительных компаний, которые сами по себе должны уйти с рынка. Когда останутся только крупные компании и рынок отрегулирует стоимость жилья, рыночный механизм будет смотреть на вас и говорить, что с вас можно получить ещё пару миллионов.

Понимаете, АИЖК – оператор коммерческого ипотечного рынка. Как он может быть оператором ЖСК? Есть травоядные, а есть хищники. Хищники травоядных могут только выращивать, чтобы потом съесть. Это же нонсенс, что компания, которая зарабатывает миллиарды на ипотечном рынке, будет потом эти деньги тратить на поддержку кооперативов. В честь чего? Дайте людям самим регулировать это движение и поддержите их. Принципиальный момент, который требует поддержки от президента, это законодательство, которое последние двадцать лет лоббируется и пишется людьми, заинтересованными в рынке. Мы, кооператоры, с этим справиться не можем.

- А как вы хотите это преодолеть?

- Чтобы это преодолеть, нужна методология. Она может быть создана, например, в рамках заказа власти. Если власть скажет, что ей нужна методология развития кооперативов и соберёт экспертов моего уровня. Таких экспертов много по России, я сам могут собрать десяток людей, которые живут этим. Мы знаем, как правильно проработать механизмы развития кооперации в России, но нам этого никогда не давали. Сейчас я понимаю, что цена вопроса – триллионы рублей, которые есть на рынке долевого участия и которые будут переводиться в банковский сектор.

Если на этом фоне создать систему и механизмы защиты людей, рыночная часть должна будет считаться с кооперативной частью.

Когда кооператив будет продавать в Санкт-Петербурге жильё по цене 55 000 рублей за квадратный метр, а крупная строительная компания – за 100 000-150 000 рублей за «квадрат», возникнут вопросы к застройщику, сразу станет понятно, откуда такая цена.

По подсчётам Андрея Цилосани, возрождение кооперативного движения при поддержке муниципалитетов и работодателей за восемь лет решит жилищные проблемы 2 200 000 российских семей. Разговор о проекте «Народный дом» глава Фонда развития жилищной кооперации закончил выводом, что внедрение разрабатываемой им программы позволит России существенно пополнить казну и даст возможность бросить глобальный вызов всем экономикам современного мира.

Обсудить и поделиться