Санкт-ПетербургПеременная облачность+10°C

Петербуржцы выбирают инвестиции «в бетон»

Стройка
© Общественное достояние

С начала этого года в городе на Неве резко выросло количество проданных квартир в новостройках. Северная столица обогнала даже Москву по темпам реализации нового жилья. Шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин рассказал «Форпосту», с чем связан такой ажиотаж и стоит ли вкладывать деньги в квадратные метры.

Как вышло, что в Петербурге темпы продаж нового жилья оказались выше московских?

Этим же вопросом эксперты задаются последние три года, когда первый раз обратили внимание на тенденцию. При подсчёте на тысячу населения, в Петербурге и Ленобласти приблизительно в два с половиной раза чаще приобретают квартиры в новостройках, чем в московском регионе. Если сравнить только Петербург и Москву, разница будет в четыре раза в пользу Северной столицы.

Внятного объяснения этому у опрошенных экспертов пока нет. Возможно, существуют разные личностные стратегии. Если у человека есть опасения за пенсионное будущее, то москвич скорее откроет бизнес, а петербуржец – купит однушку и будет её сдавать. Инвестиции в бетон для Петербурга привычнее.

Вторая возможная причина – приток жителей из других регионов. Он есть и там и там, но город на Неве по уровню цен и комфорту проживания привычнее столицы. Приезжие составляют до 40% покупателей квартир в новостройках на границах и пригородах Петербурга, тогда как нормальный уровень данного значения – 10-15%.

Пиковый спрос на жильё в новостройках в начале года – следствие будущей реформы финансирования долевого строительства? Все боятся, что квартиры подорожают?

Они однозначно подорожают – это уже признал глава Минстроя РФ Александр Якушев. Поскольку последствия неизбежны, строители пытаются заключить больше договоров по старым правилам. Если у тебя продано 10% квартир, можно работать по привычной схеме долевого строительства. То есть, растёт предложение.

Население тоже не верит в ипотеку под 6% и старается брать жильё сейчас. Напомню, такие ставки по жилищным кредитам лет пять назад обещали президент и премьер-министр. Теперь говорят о 8% через шесть лет. Но рынок так не работает – даже если накачать бюджет средствами под шестипроцентную ипотеку, люди начнут покупать квартиры в кредит и перепродавать их по рыночным ставкам.

Подорожание новых квартир на 20% после реформы – это оптимистичный или пессимистичный прогноз?

Это реалистичный прогноз. Два главных фактора – подорожание банковского обслуживания и повышение НДС по всей цепочке. Увеличение стоимости ограничено платёжеспособностью покупателей. Доходы населения не растут, поэтому дороже застройщики просто не продадут.

В новой системе финансирования строительства ключевую роль будут играть банки. На фоне новостей о банковских санациях в России, насколько эта схема будет надёжнее, и поможет ли избежать простоев в сдаче новых домов и потерь денег граждан?

Минстрой и Минфин предлагают гарантировать возврат до десяти миллионов рублей, перечисленных на долевое строительство. Как вы заметили, банки закрываются намного чаще, чем строительные компании, и коллапс финансовых организаций не вызывает больших скандалов. Теперь за риски девелоперов и банков будем платить мы с вами – то есть, все налогоплательщики.

Что происходит на вторичном рынке с приближением реформы финансирования долевого строительства?

Рынок вторичного жилья от реформы только выигрывает. Он активизировался по объёму сделок, в нём увеличилась доля ипотеки. Люди с удовольствием покупают вторичные квартиры по понятным причинам – в них сразу можно жить. Причём зачастую это не бабушкины пенаты в хрущовках. По данным наших аналитиков, больше половины предложений на вторичном рынке – жильё в домах не старше пяти лет.

Есть ли некий общий совет для тех, кто в 2019 году собирается покупать недвижимость в Северной столице? Стоит ли срочно вкладываться в новые квартиры, чтобы не потерять деньги, или можно ещё повременить?

Существует очень чёткий тезис: рынок недвижимости – это арена для ежедневной борьбы жадности с осторожностью. Самые выгодные покупки и условия несут в себе наибольшие риски. Реформа – период турбулентности, значит, риски будут высокие. Есть искушение подождать до апреля или мая, когда начнётся максимальный выброс предложений. Но завершит ли застройщик проект в оговоренные сроки – далеко не факт.

Если некто планирует заработать на новом жилье, ему лучше посмотреть в сторону апарт-отелей. Через сдачу в аренду квартира будет окупаться около 15 лет. С апарт-рынком тоже существуют неясности, например, непонятно, регулируется ли их строительство теми же законами, что действуют в долевом строительстве. Но запрет на хостелы повысит арендный спрос на апарт-недвижимость. Можно будет купить апартаменты и сдавать их под гостиничные услуги, это обещает доходность.

По данным отраслевого портала NSP, в январе и феврале 2019 года продажи квартир в новостройках Петербурга увеличились на 24% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. За два месяца застройщики заключили более 15,1 тысячи договоров долевого строительства. Всего же в 2018 году темпы реализации нового жилья в Северной столицы выросли на 42% в соотношении с 2017 годом.