Участники VII архитектурно-градостроительного форсайта «Эволюция ТРЦ: от храма консьюмеризма к дворцу культуры» в понедельник второго марта представили свое видение перспектив трансформации торговых комплексов. Результат оказался весьма футуристичным. Молодые архитекторы создали четыре проекта, которые объединяет сведение к минимуму собственно торговой функции ТРК. Действительно ли петербургские моллы скоро перестанут ассоциироваться с понятием «шопинг», и насколько такая трансформация может быть выгодна владельцам коммерческих площадей?
В проекте «Мыс_ли на Охте» участники конкурса расширили идею многофункционального комплекса, превратив Охтинский мыс и прилегающую территорию в досуговый кластер с зонами отдыха, магазинами и даже собственным музеем. На территории бывшего завода имени Калинина на Васильевском острове спроектирован объект, в котором половина пространства отдана операторам индустрии развлечений, 30% под общепит и только 20% осталось у магазинов.
Столь же радикальные решения предложены еще в двух работах. На острове Грязный торговля будет совмещена с коворкингами и детским техноцентром, а авторы проекта «Мост» сделали ТРК частью городской транспортной инфраструктуры – здание станет одновременно пешеходным мостом через железнодорожные пути.
Естественно, участники конкурса более свободны в своих творческих поисках, чем их коллеги, работающие над конкретными коммерческими заказами. Когда дело дойдет до строительства, на первый план выйдет вопрос построения жизнеспособной финансовой модели будущего торгового комплекса. Здесь тенденция перераспределения площадей ТРК в пользу развлекательной функции столкнется с тем, что операторы этого сегмента не смогут оплачивать помещения на тех же условиях, что и ритейл.
Согласно исследованию компании Cushman and Wakefield годовые арендные ставки в лучших ТРК Москвы для рядовых модных магазинов торговой галереи достигают 250 тыс. рублей за квадратный метр. Крупные фэшн-операторы платят около ₽20 тыс., но и это больше, чем у развлекательных центров, фитнес-клубов и кинотеатров (₽12-15 в год за метр площади). Довольно дорого обходится аренда места в ресторанном дворике (₽150-170 тыс.), но максимальные ставки все равно у продавцов одежды и обуви.
В договорах, как правило, устанавливается зависимость арендной платы от торгового оборота (от 3-7% выручки у больших магазинов раскрученных брендов до 12-15% у операторов торговой галереи). Этот механизм позволяет арендодателю собирать дополнительные деньги во время сезонных всплесков продаж. Чтобы собственнику ТРК не потерять доход в периоды спада, предусмотрен минимальный платеж. Мелким игрокам сегодня сложно выдерживать такие условия. В результате мы видим, что якорные модные магазины увеличивают площади, занимая освободившиеся пространства. Общая сумма арендных платежей при этом снижается.
Максимальные арендные ставки в Петербурге существенно ниже, чем в столице - около 80 тыс. рублей в год за квадратный метр. При этом соотношение размеров платежей у разных форматов примерно такое же.
В сфере развлечений во многих молах сейчас затишье после серьезной ротации 2017-2018 годов. Тогда доля операторов этого сегмента в общем количестве новых арендаторов достигала 26%. В 2019 году их всего 3%, но это значит, что масштабное расширение еще впереди.
Другая тенденция проявляется в увеличении площади под рестораны и кафе. В ресторанных двориках мы видим уже не только классический фастфуд, но и кухни более высокого уровня, которые раньше ассоциировались в основном со стрит-ритейлом (помещения на первых этажах с отдельным входом). Кстати, общепит усиливает позиции как в ТРК, так и в экономике в целом. По данным Росстата в 2019 году выручка ресторанов и кафе в сопоставимых ценах была выше уровня 2018 года на 4,9%, а у магазинов – только на 1,6%.
Приметы будущего, которые уловили участники архитектурно-градостроительного форсайта, рано или поздно проявятся. В торговых комплексах откроются и выставочные пространства, и лектории и концертные площадки, коворкинги, и еще многое другое. Правда, вряд ли все это будет так же прибыльно для владельцев ТРК с точки зрения арендной платы как модные магазины.
Главная причина изменений в торговой недвижимости – развитие продаж через интернет. Этот тренд не остановить, и если часть оборота уходит из физических магазинов в виртуальные, то неминуемо появляются свободные площади. Пока еще удается поддерживать в Петербурге вакантность (доля незанятых помещений) на уровне около 3% за счет резкого сокращения объемов ввода новых объектов. За этим последует удержание арендаторов через снижение ставок. Найдутся ли в этих условиях у инвесторов деньги, чтобы реализовывать дорогостоящие архитектурные идеи? Скорее нет, чем да.
