Санкт-ПетербургПеременная облачность+3°C
$ЦБ:74,44ЦБ:90,37OPEC:64,37

Почему в Петербурге буксует реновация

реновация_15122020
Фото © pixabay.com

В Петербурге завершён снос первых шести пятиэтажек по программе реновации. О начале демонтажа оператор программы ООО «СПб Реновация» сообщило в конце июля. До этого в рамках принятого еще в 2008 году регионального закона о развитии застроенных территорий было снесено лишь несколько бараков и двух – трехэтажных домов.

Масштабная реновация в Северной столице за 12 лет так и не развернулась. Основной причиной чиновники называют синдром последнего жильца. Имеется в виду, что кто-то из квартирных собственников мешает начать снос, требуя чрезмерно высокой денежной компенсации. Например, в одном из домов квартала Сосновая поляна семья соглашалась выехать на условиях получения не менее 1 миллиона за каждый квадратный метр освобождаемой квартиры.

В середине ноября в Госдуме прошел первое чтение законопроект, который позволяет принудительно переселять несговорчивого жильца в квартиру не меньшей площади в пределах внутригородского административного района. Казалось бы, петербургские депутаты должны аплодировать долгожданному катализатору реновации. Однако Законодательное собрание на днях инициировало поправки к законопроекту, расширяющие права жильцов.

В частности кадастровую стоимость квартир предлагается рассматривать как минимальную выкупную стоимость. Поправки также сужают сферу охвата программы, увеличивая до 80% минимальную долю аварийных домов на осваиваемых территориях.

Примечательно, что документ консолидировал представителей всего политического спектра: Денис Четырбок («Единая Россия»), Оксана Дмитриева («Партия Роста»), Александр Рассудов (КПРФ). Последний в ходе обсуждения поправок высказался не просто за более строгие условия реновации. Он призвал к принципиальному противодействию её «костлявой руке».

«В нашем городе программа реновации задыхается по экономическим причинам - это надо еще богу свечку поставить!» - заявил депутат.

снос_15122020
Фото © rzt.spb.ru

При отсутствии эффективной бизнес-модели компании, осваивающие застроенные территории, будут неминуемо тяготеть к работе с наиболее привлекательными с коммерческой точки зрения кварталами. С теми, где земля дороже, и соответственно строительство выгоднее. Федеральное законодательство запрещает снос зданий, относящихся к объектам культурного наследия. Но это неприменимо к рядовым историческим домам. Депутат Оксана Дмитриева предлагает обезопасить их, внеся отдельную поправку в законопроект. Иначе, по ее мнению, возникает угроза массового сноса дореволюционной застройки не только в Петербурге, но и в других крупных городах.

«Если не принять поправку, то все деревянные исторические центры Омска, Томска Казани Астрахани - все они пойдут под снос. Там статус объекта культурного наследия имеет один на 20, в лучшем случае из 10 домов» - считает Дмитриева.

Застройщику принципиально важна этажность возводимого дома. Александр Рассудов считает, что рентабельность достигается, если новый объект в 3-4 раза выше сносимого. Плотность населения, соответственно, вырастает примерно в той же пропорции. Значит, нужны новые парковочные места, дополнительные детские сады, школы и поликлиники, усиление подвижного состава на маршрутах общественного транспорта.

Судя по текущим проектам реновации в Москве, столичным властям удается найти компромисс между интересами бизнеса и горожан. Для примера возьмем квартал в районе Капотня. К 2022 году там будут построены три жилых корпуса – 7, 8 и 12 этажей – на 320 квартир общей площадью 17,7 тысяч квадратных метров. Из объектов инфраструктуры предполагается 2 детских, 1 спортивная площадка, и самое главное – подземный паркинг на 141 машиноместо.

Капотня_15122020
Фото © Реновация в Капотне / fr.mos.ru

Пример выглядит достаточно привлекательно. Остается только добавить, что московское правительство ежегодно ассигнует на свои проекты реновации около 100 миллиардов рублей. Ни в Петербурге, ни тем более в провинции подобные бюджетные вливания невозможны. То есть дома здесь будут выше, парковок меньше, а новую станцию метро в лучшем случае увидят только следующие поколения.

Конечно, панельные «хрущёвки» рано или поздно придется сносить. Они и возводились как временные. Еще один плацдарм для освоения - пустующие промышленные зоны, такие как «серый пояс» Петербурга. Достаточного спроса на новые офисные и торговые центры, креативные пространства сегодня нет. Востребованным остается только жилищное строительство. Если непосредственно прилегающие к центру районы превратятся в «человейники» наподобие Новых Химок под Москвой или Кудрово под Петербургом, то мегаполисы парализует.

Хорошим решением могли бы стать недорогие проекты пониженной этажности. Но для городской черты сегодня такое сочетание характеристик является нонсенсом – невыгодно. Получается, что без государственного финансирования проблему не решить.

господдержка_15122020
Фото © pixabay.com

О возможности использовать средства Фонда национального благосостояния (ФНБ - 13,46 триллионов рублей на 08.12.2020) говорят уже даже чиновники Минфина. Летом нынешнего года обсуждалось предложение направить на стимулирование жилищного рынка часть средств фонда. Наиболее вероятный вариант использования – на дополнительное субсидирование части процентных платежей по ипотечным кредитам.

Способ проверенный, но он повышает доступность ипотеки для населения нерыночным путем. Искусственное повышение спроса при свободном ценообразовании провоцирует удорожание жилья. Об этом не раз предупреждал Центробанк. Проблемы можно избежать, если государство само поучаствует в строительстве, сыграв на понижение цен.

В середине ноября Госдума приняла в первом чтении законопроект об образовании публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства» взамен нескольких ликвидируемых казенных предприятий. Может быть это первый шаг к выходу из градостроительного тупика?