После начала военной операции на Украине и ввода масштабных новых санкций против РФ рубль резко ослаб по отношению к доллару и евро. Пытаясь сохранить экономику, Центробанк применил ряд финансовых механизмов, среди которых было повышение ключевой ставки до 20%. Российским банкам пришлось в срочном порядке пересматривать условия по депозитам и кредитам, в том числе ипотечным. Так поступил и Сбербанк, который прекратил выдавать займы на жильё под проценты докризисных времён.
«Форпост» пообщался с петербургскими экономистами о том, какое будущее ждёт рынок ипотечного кредитования России.
Доцент департамента финансов Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики», кандидат экономических наук Елизавета Марковская отметила, что изменения коснулись одобренных банком, но не прошедших процедуру оформления договоров. Все, кто успел подписать документы до 30 марта включительно, сохранили прежнюю ставку - около 9,8% годовых, несмотря на то, что это совсем невыгодно самим банкам.
«Сбербанк, действительно, изменил условия выдачи ипотечных кредитов ввиду изменения ключевой ставки. Но это коснулось только новых кредитов по планируемым сделкам. Все условия по уже заключённым договорам остались неизменными. Помимо обычных ипотечных кредитов есть ещё льготные программы ипотечного кредитования, по которым также есть ряд изменений, но ставка в рамках этих программ ниже рыночной и можно попробовать воспользоваться ими», — сказала Марковская.
Согласно официальным данным Сбербанка, в феврале 2022 года произошли два последовательных повышения ставки по ипотеке: с 9,3% до 10,3%, а затем до 11,3% годовых. Теперь клиентам предлагают получить займ на покупку жилья под 19% годовых.
Доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой экономической теории и экономической политики СПбГУ Александр Лякин полагает, что рынок ипотечного кредитования РФ в ближайшее время значительно сократится.
«Как я себе представляю, будет примерно то же, что происходит у нас на розничном рынке. Поначалу будет шок, ведь ставка увеличилась почти в два раза. Понятно, что часть народа махнёт рукой и скажет, что будет жить в старой квартире и так далее. Часть скажет, что жить всё равно надо и согласится эти ставки платить», — сказал эксперт.
Когда состояние аффекта пройдёт, а инфляция не прекратит увеличиваться, в стране медленно начнут расти доходы. Зарплаты поползут вверх, вслед за повышением роста цен на продукты и товары. Первым отреагирует на необходимость уравнения доходов своих сотрудников малый бизнес. За ними последуют крупные компании частного сектора, которые столкнулись с дефицитом рабочих. Бюджетникам же придётся надеяться на «со временем бог даст». Лякин считает, что к тому времени жители РФ привыкнут к новым ставкам, а некоторые решатся на покупку недвижимости по новым правилам.
«По мере того как доходы начнут расти, люди по-другому посмотрят на новую ставку, махнут рукой и… Если ситуация будет успокаиваться, то начнёт снижаться ставка рефинансирования. Это произойдёт, так как сейчас это запретительная ставка (ставка, минимизирующая количество кредитов, взятых банками у ЦБ - прим.ред.). Тогда пойдут вниз и остальные. С другой стороны, ускоряется инфляция и где-то банки нащупают равновесие в районе нулевой реальной ставки. Поэтому ипотека замедлится, конечно, ну так и вся экономика туда же движется», — подытожил профессор.
Его коллега, доцент кафедры экономики СЗИУ РАНХиГС, кандидат экономических наук Артём Голубев видит в 19%-ной ипотечной ставке Сбербанка планы ЦБ по уменьшению ключевой ставки.
«Надо помнить, что Банк России поднял ключевую ставку до 20%. Если Сбербанк захочет взять деньги у ЦБ, то это будет минимум 20%. Если учитывать его ставки по ипотеке, то Сбер будет работать в убыток. Это значит что Сбербанк изначально закладывает снижение ставки со стороны ЦБ», — заявил эксперт.
При этом он считает, что ипотека, в сравнении с четвёртым кварталом 2021 года, может сократиться в десять раз. Трактуя иначе, она почти не будет выдаваться. Также экономист предполагает, что если ЦБ и уменьшит со временем ключевую ставку, то она опустится весьма ощутимо — сразу на несколько процентных пунктов. В таком случае те, кто брал квартиры под 19%, принесут кредитным организациям значительную прибыль.
«Какое-то время Сбер готов работать себе в убыток. Но он выходит в плюс на долгосрочной основе. Если ставка ЦБ упадёт до 15%, то ставка в 19% в будущем будет приносить значительный доход. <…> Банки не могут давать ставку ниже, а потребители не готовы брать под 20% и выше. Ведь это означает, что примерно через четыре года вы переплатите вдвое: если взяли пять миллионов, то через четыре года вы отдадите почти 10», — пояснил Голубев.
При этом доцент отметил, что сами банки, будучи коммерческими организациями, цель которых увеличение прибыли, не виноваты в удвоении ставок. Им приходится адаптироваться к изменениям конъюнктуры рынка.
«Сейчас надо понимать, что сегодняшняя ситуация стала для всех форс-мажором. Это не Сбербанк плохой, а ситуация такая сейчас, непредсказуемая», — считает экономист.
Голубев также объяснил, почему правительство России не может ввести более низкие ставки для льготной ипотеки, чем действующие сегодня 12%: с учётом рыночной ставки на недвижимость в 22%, государству приходится компенсировать разницу в 10%. Это накладно при значительном количестве заключённых договоров.
В кризис сокращаются доходы бюджета. В этот период власти не могут раздавать дешёвые деньги и вынуждены идти на компромиссное решение. В противном случае, на поддержку населения в данному вопросе понадобились бы триллионы рублей.
Голубев добавил, что в сложившейся ситуации невозможно прогнозировать, как долго в РФ продержится сегодняшняя ключевая ставка. Если негативная информация геополитической повестки продолжит поступать, то с большой вероятностью ЦБ не решится на понижение.
Напомним, 1 апреля в России повысили ставку по льготной ипотеке до 12% и увеличили размер выдаваемых кредитов на покупку жилья. Скорректировать правила поручил президент РФ Владимир Путин.
Для некоторых категорий граждан сохранили прежние условия договоров на приобретение недвижимости. Среди них семьи с детьми, «Дальневосточная ипотека» и те, кто решил построить дом в сельской местности.
