Перейти к основному содержанию

Фонтану «БахчаСарая» рядом с местом отпевания Пушкина - быть?

Конюшенное ведомство 1
© Форпост Северо-Запад

Комитет имущественных отношений Петербурга к 223 годовщине со дня рождения Пушкина нашёл наконец-то соседей для Спасо-Конюшенной церкви, где в 1837 году состоялось отпевание поэта. Речь идёт о компании «БахчаСарай» - победителе торгов за право аренды 13,5 тысячи квадратных метров помещений Конюшенного ведомства по программе «Рубль за метр».

Церковь – центральный элемент архитектурного ансамбля бывших Главных императорских конюшен – в состав лота естественно не попала. Это действующий храм Санкт-Петербургской епархии Русской православной церкви. Превращение в лабаз ей, к счастью, не грозит. А вот обрамляющие её строения ожидает, похоже, именно такая участь.

Согласно открытой информации Федеральной налоговой службы, основной вид деятельности «БахчаСарай» - розничная торговля, преимущественно пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями в неспециализированных магазинах (код ОКВЭД 47.11). В числе прочих допустимых занятий – строительные работы и ресторанный бизнес. Логично предположить, что, получив объект в аренду на 49 лет и самостоятельно восстановив его, компания развернёт в самом туристическом уголке Петербурга общепит и магазины. Долгожданного музейного пространства не будет.

Конюшенное ведомство 2
© Форпост Северо-Запад

Победа градозащитников, добившихся в своё время отмены решения о передаче объекта Plaza Lotus Group под апарт-отель, оказалась пирровой. Сначала для противников коммерциализации знакового городского пространства всё шло благополучно - Конюшенное ведомство в 2016 году вернулось городу, и было закреплено за государственным Музеем истории Петербурга. В 2019-м провели выставку проектов реконструкции объекта. Музей представил своё видение – создать общегородскую площадку для разноформатных культурных мероприятий – выставок, фестивалей, концертов. Свои концепции реновации представили и несколько коммерческих проектных и девелоперских компаний. Среди них проекты создания музея, объединяющего классическое и современное искусство, творческого центра по аналогии с Artplay, театрально-концертной площадки.

Ни один из участников не рассматривал превращение пространства в чисто коммерческое. Кстати, концепция компании «Старт-Девелопмент» получила специальный приз архитектурно-дизайнерского конкурса «Золотой Трезини».

Старт-Девелопмент
© рендер компании "Старт-Девелопмент"

Администрация Петербурга высказывала намерение провести вслед за выставкой официальный конкурс на выбор оператора реконцепции. Однако притормозила на два с лишним года. Судьба Конюшенного ведомства находилась в подвешенном состоянии до 30 мая 2022-го, то есть до прихода «БахчаСарая».

Может показаться странным, что в благополучном 2019-м году восстановление федерального памятника истории и культуры так и не стартовало, а сегодня сошлись «все звёзды». Несмотря на явно ухудшившийся с точки зрения коммерции контекст - историю с коронавирусом и проблему снижения заграничного туристического потока из-за санкций.

Конюшенное ведомство 4
© Форпост Северо-Запад

Ничего странного, сделка очень выгодная. Даже, несмотря на осложнённую рыночную конъюнктуру. Посчитаем. В течение восстановительного периода, на который по условиям конкурса отводится 7 лет, «БахчаСарай» будет ежемесячно выплачивать городу по 3 354 166 рублей арендной платы. По завершении строительных работ вступает в силу ставка 1 рубль за квадратный метр. То есть 13 511 рублей в год.

Инвестор заинтересован закончить восстановление быстрее установленного срока – чтобы начала действовать пониженная ставка. Если даже это не удастся, общие арендные расходы по первоначальной ставке составят 287,7 миллиона рублей. Дальше в течение 42-х лет – практически даром.

Возьмём для сравнения арендную ставку за кафе 234 квадратных метра рядом, на Большой Конюшенной улице – 900 тысяч рублей в месяц (по данным Авито). Экстраполируя на 13 511 метров Конюшенного ведомства, получим 52 миллиона рублей в месяц или 623 в год. То есть стоимость аренды сможет окупиться уже в первом полугодии, если сдать помещения в субаренду. Такая возможность договором между городом и «БахчаСарай» предусмотрена.

Конюшенное ведомство 5
© Форпост Северо-Запад

Примерное представление об объёме затрат на восстановление можно получить из проектов участников выставки 2019 года – диапазон от 2,5 до 8,7 миллиарда рублей. Отметим, что максимальная сумма предусматривает строительство подземного паркинга. При самом дорогом сценарии реновации проект окупается в течение 13-ти лет, что по нынешним временам нормально для девелопмента.

Не будем забывать ещё одну немаловажную деталь – договор аренды заключается только на помещения, но не менее лакомым куском Конюшенного квартала является земля, то есть обширный внутренний двор.

«Положения подлежащего заключению по результатам торгов договора не содержат обязанности арендатора по заключению договора аренды земельного участка» - гласят официальные разъяснения участникам конкурсных торгов.

Сложно себе представить, чтобы открытое пространство за стенами Конюшенного ведомства осталось пустующим. Как и то, что на нём развернётся кто-то вопреки воле главного арендатора. Так что резервы для сокращения сроков окупаемости инвестиций до уровня гораздо ниже среднерыночных точно существуют.

Конюшенное ведомство 6
© Форпост Северо-Запад

Почему всё-таки Петербург не взял на себя восстановление знакового объекта, а отдал коммерсантам? Вероятно из-за нехватки денег, но достаточно ознакомиться с основными параметрами исполнения бюджета города за январь-апрель 2022 года, чтобы понять – ресурсы есть. К началу мая собрано 494,4 миллиарда рублей доходов, а израсходовано ₽279,6 миллиарда. Профицит, соответственно, равен ₽214,7 миллиардов. Понятно, что существует эффект бюджетного «навеса» при котором расходы активизируются ближе к концу года и накопленный профицит частично «рассосётся». Тем не менее, возможности бюджета вполне сопоставимы с масштабом затрат. Особенно если учесть неординарность объекта. Если вспомнить, что памятник федерального значения, то не грех и попросить софинансирования у Правительства РФ.

Сегодня поздно искать варианты – проблема десятилетия уже решена в пользу «БахчаСарая». Надо сказать, что название фирмы оказалось весьма символическим. Оно отсылает нас к оазису Бахчисарая, места резиденции Крымского хана. Где «плачет» фонтан, воспетый Пушкиным в одноимённой поэме:

«Опустошив огнем войны
Кавказу близкие страны
И селы мирные России,
В Тавриду возвратился хан,
И в память горестной Марии
Воздвигнул мраморный фонтан»

Может быть и «БахчаСарай» найдёт в своём проекте место, пусть не для музея, так хотя бы для фонтана.