Перейти к основному содержанию

Есть ли будущее у столетнего рецепта строительства идеального города

городок
© Nick Night, unsplash.com

В списке городов-садов из Википедии более ста позиций. В том числе российские – подмосковный Зеленоград и Академгородок в Новосибирске. А вот Новокузнецк, о котором Владимир Маяковский написал в 1929 году свой знаменитый рефрен «через четыре года здесь будет город-сад», такой чести не удостоился. Впрочем, ни один населённый пункт из списка не соответствует в полной мере критериям изначальной концепции города-сада от англичанина Эбенезера Говарда. Он замахивался ни много ни мало на создание новой общественной модели, сочетающей преимущества либерального и социал-демократического подходов к организации социума. Чем живут последователи Говарда сегодня?

Чистоту его смелых идей, выходящих далеко за рамки градостроительства, охраняет британская общественная ассоциация TCPI. Её участники сожалеют, что говардовские принципы социального обустройства оказались выхолощены. Планируют реанимировать их первозданный дух к 125-летию (в 2023 году) выхода книги своего идеолога «Завтра: мирный путь к реальным реформам» силами создаваемого ими широкого общественного движения.

Говард
© Эбенезер Говард, Википедия.

«В то время, когда мир обсуждает, как выглядит «новая норма» после COVID-19, когда люди столкнулись с целым рядом местных и глобальных проблем, начиная от доступа к зеленым насаждениям и последствий BREXIT до расового равенства и изменения климата, дух, лежащий в основе идеи Города-сада, актуален как никогда» - говорится в заявлении ассоциации.

Идея города-сада основана на чисто экономическом расчёте. Говард обратил внимание, что к концу 19-го века разница в цене аренды и стоимости земельных участков Лондона и отдалённых сельскохозяйственных угодий достигала 8 раз и более. Людям, уставшим от столичной тесноты и дороговизны, он предложил приобрести сообща по низкой цене участок 2,4 тысячи гектаров, чтобы построить на нём с нуля поселение, сочетающее преимущества сельской и городской жизни, и при этом не имеющее ничего общего с сегодняшними «спальными» коттеджными пригородами мегаполисов.

Оптимальная численность населения была определена с математической точностью - 32 тысячи жителей, включая 2 тысячи фермеров. Сельхозпредприятия, удовлетворяющие потребности населения в свежих продуктах, должны располагаться по внешней границе территории. Ближе к центру – промышленность и торговля. Центр представляет собой парк округлой формы. Между ним и промышленной зоной на нескольких радиальных улицах – жилые коттеджи.

Вступить в городскую общину можно только на правах арендатора. Платежи за аренду рассчитываются таким образом, чтобы покрыть возврат кредита, взятого на покупку земельного участка и обеспечить финансирование общих городских нужд. Таких, например, как строительство школы, дорог или прокладку канализации.

Инфографика из книги Говарда
© Планировка города-сада (из книги Говарда)

По мере развития города ценность аренды будет возрастать, соответственно поднимется и тариф, а значит и доходы местного бюджета. Расчёты показали, что кредит на землю можно погасить через 30 лет, не держа общинное развитие на голодном пайке. Городская управа, совмещающая функции коллективного лендлорда и налоговой службы, должна работать как некоммерческая компания – всю прибыль направлять на общие нужды жителей.

Все торговые, промышленные и сельскохозяйственные предприятия города работают на принципах частного бизнеса. Однако община регулирует конкуренцию, используя своё право на расторжение арендных договоров с теми, кто не устраивает большинство жителей потребительскими свойствами товаров и услуг. Или их цена окажется выше рыночной. По-мнению Говарда, избыточная конкуренция зачастую снижает не цены, а качество товаров. Поскольку потенциальные возможности рынка приходится делить на большее количество поставщиков за счёт себестоимости или снижения их нормы прибыли.

Такая логика хорошо знакома сегодняшним операторам торговых центров. Арендаторы, как правило, платят им в зависимости от своего торгового оборота. Поэтому ТЦ не выгодно пускать к себе бренды, которые будут «отъедать» друг у друга выручку. Приходится искать компромисс между полнотой ассортимента и приемлемым уровнем конкуренции среди арендаторов.

Более-менее хрестоматийным воплощением мыслей британского утописта стал основанный в 1903 году город Летчворт, что в 41-1 миле (66км) от центра Лондона. Сегодня в нём проживает немногом более 33 тысяч человек – почти по канону. Во многих прочих аспектах жизнь внесла в первоначальный проект значительные коррективы. Полной автономии добиться не удалось. Городским управлением занимается учреждённый жителями некоммерческий фонд, однако параллельно существует и обычная для британских городов администрация. Возможности фонда ограничены его правами владельца земли и общего имущества.

город Летчворт
© здание городского совета Летчворта (google maps)

Серьёзные ограничения автономности города начались после окончания Второй мировой войны, когда были национализированы некогда принадлежавшие коммуне коммунальные службы. Вслед за этим начался период превращения некоммерческого управляющего фонда в обычное акционерное общество. В конечном счёте, его акции выкупила лондонская фирма из сферы гостиничного бизнеса. Она сразу же начала выставлять на продажу арендные земельные участки и выдвинула проект увеличения численности населения Летчворта вдвое.

Горожане вступили в противоборство с новым владельцем земли, и не без помощи британского парламента всё-таки смогли вернуть себе фригольды (так в Британии называют участки с полным правом собственности, включающим землю и строения на ней). Затем им пришлось преодолевать последствия реформы 1967 года, позволяющей долгосрочным арендаторам выкупать здания. В конце 70-х город не избежал общей волны деиндустриализации.

Сегодня здания бывших предприятий в основном превращены в бизнес-центры. Аренды хватает на насущные расходы и не слишком бурное развитие. К столетию Летчворда в 2003 году смогли, например, найти деньги на строительство велодорожки вокруг города (22 километра по окружности). Хотя, по замыслу Говарда, опоясывать Города-сады должны железнодорожные линии.