В последние недели общество в России объединилось в общем порыве осуждения певицы Ларисы Долиной. «Волна» критики народной артистки началась из-за схемы с мошенничеством, в ходе которой исполнительница песни «Важней всего — погода в доме» продала свою элитную квартиру в Хамовниках матери-одиночке Полине Лурье за 112 миллионов рублей (сумма оказалась в два раза ниже рыночной стоимости), а затем отсудила жильё обратно. При этом покупательница осталась и без недвижимости, и без денег.
«Схема Долиной» стала самым неприятным событием Рунета
Исследование Ассоциации блогеров и агентств показало, что после этого случая «схема Долиной» была признана самым негативным событием Рунета в 2025 году. Так, публикации об истории с квартирой артистки набрали почти 100 миллионов просмотров, упоминания певицы в Telegram выросли в семь раз, а поисковые запросы — втрое. Соцсети заполонили мемы с участием Долиной, а Telegram-каналы стали массово писать о схожих сценариях мошенничества с «эффектом Долиной». При этом в стороне не остались и звёзды российского шоу-бизнеса, которые разделились на два лагеря.
Продюсер Иосиф Пригожин вступился за артистку, заявив, что она оказалась в роли «распятого Христа», а телеведущая Ксения Бородина призвала прекратить травлю певицы. Однако многие знаменитости раскритиковали поступок Долиной: актёр Никита Джигурда заявил, что «Кудельман (настоящая фамилия Ларисы Долиной — прим. ред.), как злая жадная жаба, войдёт в русский сказочный эпос», а певица Виктория Цыганова обвинила свою коллегу в высокомерии и «разрушении закона».
Экс-солистка группы «Мираж» Светлана Разина выложила в своих соцсетях ролик с изменённым текстом к песне Долиной «Погода в доме». Он набрал более миллиона просмотров.
«Какой прогноз у нас сегодня, милый?
Когда поедем сделку заключить?
Нашла девицу, господи, помилуй,
Осталось лишь два пункта подписать.
Важней всего — продать квартиру
И обнулить свои счета», — говорится в видео.
Певица Слава (Анастасия Славина) рассказала в соцсетях, что из-за «кейса Долиной» она не может продать свою квартиру, потому что покупатели не хотят заключать сделку с известными людьми из страха остаться ни с чем.
Саму же Долину пригласили в Госдуму на круглый стол, посвящённый теме мошенничества при продаже вторичного жилья, который состоится 17 декабря. Это связано в том числе с тем, что кейс артистки оказался лишь одним из многих в списке сделок с недвижимостью, которые были проведены под руководством аферистов.
Кроме того, в ГД призвали Верховный суд принять новое решение по делу Долиной: в марте 2025 года Хамовнический суд Москвы вернул певице квартиру, отказав покупательнице Полине Лурье во встречном иске о выселении артистки. При этом решение не предусматривало возврат женщине денег за сделку, их она должна самостоятельно отсудить у мошенников, которым Долина перевела средства, получив их от Лурье.
Позднее Мосгорсуд подтвердил вердикт и отклонил жалобу покупательницы квартиры. Она также пыталась оспорить решение через Второй кассационный суд, однако и он отказал в прошении. Позднее стало известно, что женщина обратилась в Верховный суд России.
Ранее в нижней палате парламента уже предложили ряд законопроектов, предотвращающих подобные ситуации с мошенническими схемами. «Форпост» пообщался с экспертами в области недвижимости и права и узнал, как можно остановить «эффект Долиной».
Обстоятельства дела Долиной
Сама история началась летом 2024 года — после заключения сделки с Полиной Лурье Долина сообщила, что стала жертвой мошенников. По словам артистки, злоумышленники под видом сотрудников ФСБ и Росфинмониторинга убедили её, что сделку необходимо провести для борьбы с преступниками, а сама продажа будет фиктивной и жильё останется в её собственности. Однако недвижимость перешла другой владелице — Лурье.
По версии следствия, в апреле-июне прошлого года Долина стала жертвой организованной группы, действовавшей с территории Украины. Общий ущерб, нанесённый певице, оценивается в 300 миллионов рублей. По этому делу проходили четверо фигурантов, в конце минувшего ноября им огласили приговоры в виде лишения свободы от четырёх до семи лет.
Об обстоятельствах сделки известно не так много, поскольку судебных актов по этому разбирательству в публичном доступе нет. Однако сама Полина Лурье рассказывала СМИ, что она лично встречалась с Ларисой Долиной для подписания документов по покупке квартиры и не видела причин сомневаться в адекватности продавца.
Лурье зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя. Основным видом деятельности её ИП указаны аренда и управление недвижимостью.
После полугода судебных тяжб суд признал сделку недействительной и вернул права на квартиру народной артистке. Кроме того, Лурье отказали в двусторонней реституции — это механизм, при котором каждая сторона обязана вернуть другой всё, полученное в рамках признанной недействительной сделки. Суд указал, что покупательница квартиры Долиной может требовать возмещения ущерба с осуждённых мошенников в рамках уголовного дела.
Юрист Алексей Койтов в разговоре с «Форпостом» отметил, что, несмотря на волну протестов в соцсетях, решение суда было закономерным. В частности, Лурье, как индивидуальный предприниматель и профессиональный участник рынка недвижимости, должна была позаботиться об избыточной проверке обстоятельств сделки, чтобы убедиться, что продавец не действует под влиянием мошенников. Кроме того, к ИП применяются отличные от физлиц нормы.
«Поскольку вторая сторона — ИП, на неё осуществляется положение, что предпринимательская деятельность осуществляется на свой страх и риск, и в этом смысле общий правовой подход давно сформировался, что предприниматель — более сильная сторона в отношениях с обычным гражданином, и он несёт бОльшие риски. Поэтому моё мнение — что дело Долиной было достаточно объективно рассмотрено и решение вынесено соответствующее», — подчеркнул эксперт.
При этом Койтов добавил, что в этой ситуации есть вопросы, на которые нет ответов из-за отсутствия достаточных данных. В частности, почему не были применены правила, согласно которым обе стороны возвращают то, что было ими получено: продавец — деньги, а покупатель — квартиру.
Юрист также отметил, что в связи с тем, что дело Долиной истребовали в Верховный Суд России, его могут отправить на пересмотр. Таким образом, точка в разбирательстве ещё не поставлена и «вполне возможно, Верховный Суд РФ сформулирует чёткий правовой подход к подобным делам».
«Период охлаждения» и эскроу-счета
Одним из самых обсуждаемых законопроектов Госдумы в этой связи стала инициатива о введении периода недельного охлаждения при продаже недвижимости. Её внесли на рассмотрение нижней палаты парламента в конце ноября.
Так, глава партии «Справедливая Россия» Сергей Миронов и депутат Михаил Делягин предложили запретить проводить государственную регистрацию таких сделок до истечения семидневного срока с момента заключения договора купли-продажи. Предполагается, что за это время продавец сможет оценить свои действия, и, если он поймёт, что стал жертвой аферистов, то откажется от реализации жилья.
Кроме того, в законопроекте указано, что участник сделки сможет получить деньги за квартиру только на банковский счёт и лишь после оформления перехода права собственности новому владельцу. Также депутаты предложили обязать продавцов единственного имущества предоставлять нотариально заверенное согласие лица, у которого они собираются жить по завершению сделки. В случае принятия закон должен вступить в силу с 1 января 2026 года.
По мнению экспертов, данный документ может действительно оказать положительное влияние на рынок недвижимости, однако срок «охлаждения» в семь дней — слишком короткий. По словам доцента кафедры экономики СЗИУ РАНХиГС в Петербурге, руководителя магистерской программы «Финансовые инструменты в экономике» Артёма Голубева, оптимальным бы мог быть период в 30 суток.
«Плюсом действительно был бы период некоего охлаждения, когда человек может прийти в себя. Имеется в виду, что сделку заключили, деньги продавец может получить только через месяц, право собственности за это время полностью переходит, и все съехали. Но, если действительно была мошенническая схема, то, наверное за 30 дней человек перестанет быть в напряжении и поймёт, что его обманывают», — отметил экономист.
Введение аналогичного, более длительного срока «охлаждения», поддержал и Алексей Койтов.
«Сейчас поступают разные предложения и, наверное, единственным радикальным решением было бы замораживание средств по сделке, причём не на семь дней, как предлагается, на месяц, а то и больше. Это максимально бы нивелировало те выгоды, которые получают мошенники из-за такого скоропалительного процесса. Но мы понимаем, что абсолютному большинству продавцов на рынке будет невыгодно так долго замораживать средства, и будут находиться обходные схемы», — подчеркнул юрист.
Кроме того, на фоне дела Долиной в экспертном сообществе заговорили о практике эскроу-счетов, которые позволяют замораживать деньги покупателя недвижимости на счёте до тех пор, пока сделка не будет полностью завершена, и пока продавец не выполнит все её условия. Так, в минувшем ноябре председатель фракции «Справедливая Россия» Сергей Миронов направил вице-премьеру РФ Марату Хуснуллину предложение распространить данный механизм на сделки по продаже единственного жилья на вторичном рынке. Он выступил за заморозку средств покупателя на 48 часов до регистрации перехода права собственности. Предполагается, что в этот период продавец сможет отменить сделку, а банки, Росреестр и правоохранители — проверить наличие признаков мошенничества. При этом парламентарий предложил открывать доступ к деньгам только по истечении этого срока или по совместному заявлению покупателя и продавца, заверенному у нотариуса.
В настоящее время в России эскроу-счета распространены по большей части при сделках с «первичкой». По мнению Артёма Голубева, и в такой форме оплаты жилья есть свои «подводные камни».
«Возникает вопрос в том, что будет считаться точкой отсчёта в том, чтобы наконец-то продавец смог воспользоваться этими деньгами (с эскроу-счета — прим. ред.) — да, он освободил квартиру, но ведь освобождение жилья совершенно не гарантирует того, что вы потом через суд не подадите иск и обратно его не заберёте. То есть отправной точкой ведь является не само нахождение человека и его вещей в квартире, а то, что через суд возвращают квартиры, говоря о своём невменяемом или ином состоянии. По сути, что мешает продавцу после получения средств подать в суд и заявить, что денег у него уже нет, но будьте любезны, верните моё жилье», — отметил экономист.
По словам эксперта, в случае с эскроу-счетами необходима законодательная привязка, согласно которой после получения средств за недвижимость со счёта продавец уже не будет иметь права требовать жильё назад, и суд не встанет на его сторону вне зависимости от аргументации.
Механизмы защиты от «схем Долиной»
После ситуации с Ларисой Долиной в СМИ и Telegram-каналах получили распространение истории с аналогичными схемами. Жители разных регионов РФ стали рассказывать, что покупали квартиры за ипотечные средства, но после заключения сделки продавцы требовали жильё назад, аргументируя это тем, что они действовали под влиянием мошенников или в плохом состоянии здоровья. Так, в Туле молодая семья осталась без недвижимости, но с ипотекой со ставкой под 28%. Продавец же заявила: «Долиной вернули (квартиру — прим. ред.) – и мне вернёте».
По словам Артёма Голубева, в таких случаях банки законодательно не обязаны возвращать деньги покупателям. Защитить себя в таких случаях можно лишь, оформляя дополнительное страхование.
«Банки — не институт благородных девиц и благотворительностью не занимаются. Вопрос в том, страхуются ли эти риски, потому что обычно они страхуют риск жизни и здоровья человека и риск недостроя. Есть, конечно, ещё титульное страхование, но к нему редко прибегают. Здесь надо включать третий вид риска — риск мошеннических схем. Это, конечно, плюс для страховых компаний, потому что появится возможность дополнительно заработать, но для покупателя это будет условно плюс 1% от стоимости жилья. Готовы ли люди доплачивать такие средства — большой вопрос, но в любом случае это вопрос страхования. В случае мошенничества банки будут требовать средства со страховых компаний, и тогда банк вернёт деньги покупателю жилья», — подчеркнул экономист.
Директор агентства недвижимости «Дорогая, я дома» Алексей Лякин также рассказал о пользе титульной страховки в качестве дополнительного элемента защиты от мошеннических схем. Кроме того, важен принцип безналичного расчёта за недвижимость.
«Почти все полисы исключают этот пункт, но существуют компании, которые страхуют и такие ситуации. Этот инструмент не решает всё, но даёт финансовую подушку, когда спор заходит в тупик. <..> Расчёты проходят только безналично. Это исключает “курьеров” и исчезающие суммы. Нотариальная форма усиливает позицию: нотариус становится свидетелем всех действий и задаёт свои вопросы», — отметил Лякин.
Также, по словам эксперта, необходимо проверять окружение продавца и наличие у него родственников, поскольку фраза «ни с кем не общаюсь» от него может стать первым тревожным сигналом. Кроме того, необходимо оценить присутствие другого имущества у участника сделки: если выясняется, что продаваемая квартира — единственный актив, то возможный спор в суде часто заканчивается изъятием объекта у покупателя.
Также стоит фиксировать на аудио или видео процесс переговоров и подписание договора купли-продажи, чтобы доказать, что человек действует добровольно, понимает предмет сделки и осознаёт последствия. Такие вопросы стоит озвучивать на камеру, поскольку в спорных историях именно эта запись помогает выстроить реальную хронологию событий.
Гендиректор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Юлия Усачёва в свою очередь отметила, что «схема Долиной» — это не массовое явление, а скорее редкие случаи. По её словам, обсуждение в СМИ подталкивает недобросовестных собственников повторять такие истории. Эксперт добавила, что на практике не сталкивалась с подобными сделками, однако само по себе мошенничество на рынке «вторички» растёт в разных формах, и продавцы порой действительно пытаются заработать дважды.
Юрист Алексей Койтов добавил, что однозначного эффективного решения от сделок с «эффектом Долиной» нет, но покупателям стоит проявлять максимальную осмотрительность, желательно прибегать к помощи юристов и риелторов, чтобы проверить чистоту сделки, а также не экономить на нотариальном оформлении купли-продажи.
Отметим, на минувшей неделе Лариса Долина впервые публично высказалась о ситуации со своей квартирой. Она пришла на эфир в программу «Пусть говорят» на «Первом канале» и заявила, что долгое время молчала, потому что была в шоке и «не понимала, как ей жить дальше». Когда начались судебные разбирательства, народная артистка не разглашала обстоятельства дела в интересах следствия, а потом она «физически не могла» высказаться. Также вокалистка рассказала, что обманувшие её мошенники показали ей паспорт одного из якобы сотрудников Росфинмониторинга, которые ей звонили. В результате аферисты прислали ей фото документа некоего Андрея Лукина с фотографией человека, похожего на сыгравшего роль Человека-паука актёра Тома Холланда.
Долина также заявила, что намерена вернуть Полине Лурье деньги, которые та заплатила за квартиру. Певица отметила, что не виновата в том, что её обманули мошенники. При этом вокалистка подчеркнула, что средств для возврата у неё сейчас нет, но она сделает «всё возможное».
Сама же Лурье, по словам её адвоката Светланы Свириденко в комментарии РБК, сомневается в искренности слов народной артистки. Она ожидает рассмотрения жалобы в Верховном суде России. Лурье надеется, что суд признает сделку законной и вернёт ей квартиру.