Санкт-ПетербургПеременная облачность-2°C

Петербургский тренд на «новую вторичку» в цифрах

дом
© Общественное достояние

В сентябре 2019 года средний срок продажи квартир на вторичном рынке в России составил 90 дней. В Петербурге жилплощади удаётся продать в срок от одного до четырёх месяцев. И, как выяснилось, охотнее всего в городе на Неве скупали квадратные метры в уже устоявшемся жилом фонде. Количество проданных «квадратов» в новостройках за девять месяцев этого года сократилось на 300 тысяч по сравнению с аналогичным периодом 2018-го. Одной из причин снижения численности сделок эксперты называют переход застройщиков на эскроу-счета. Почему «вторичка» стала лидером рынка и на то обращают пристальное внимание будущие владельцы квартир в Северной столице, разузнал корреспондент «Форпост».

Петербургские «вторички» – дорогие и дешёвые

По данным агентства недвижимости «Невский простор», которое занимается подбором и помощью в продаже объектов, самое дешёвое жилище в 2019 году в Северной столице можно приобрести в Красносельском районе города. Здесь наиболее предложения начинаются от 1,2 миллиона рублей за студию, 1,8 миллиона за «однушку», 2,9 миллиона за двухкомнатную квартиру и 3,6 миллиона рублей за «трёшку».

Самым элитным и дорогим стал Петроградский район. Стоимость квартир здесь составляет от 8,7 до 31 миллиона рублей за студию, от 4,7 до 17,9 миллиона рублей за однокомнатную квартиру, от 6,7 до 75 миллионов рублей за «двушку» и от 6,9 до 90 миллионов рублей за трёхкомнатную квартиру.

таблица
Фото © Форпост Северо-Запад /

По словам экспертов, люди, которые хотят купить квартиру «с рук», предпочитают варианты «новой вторички». Это те дома, которые были построены не более десяти лет назад.

«Эти объекты сочетают в себе множество преимуществ как первичного, так и вторичного рынков. У них более продуманная планировка, меньшее количество соседей на этаже, и, самое главное, не нужно ждать пока застройщик сдаст ключи от объекта», - рассказал генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер.

Помимо этого, жилплощадь в таких домах не обременена «историей владельцев», как у объектов в хрущёвках и сталинках.

Спрос и предложение

На данный момент в Северной столице больше всего востребованы небольшие квартиры –студии и однокомнатные. Спрос на более просторные помещения тоже есть, но он немного уступает маленьким, уютным и самым дешёвым гнёздышкам.

«Количество предложений сегодня вполне удовлетворяет спрос населения. Какого-то дефицита мы не наблюдаем. Нельзя сказать, что клиенты стоят в очереди за какими-то объектами. Такое было, наверное, до 2008-го года. Сейчас предложений гораздо больше, чем количество покупателей. Могу сказать, что продавцы в новостройках соревнуются за клиентов с владельцами вторичного жилья», - подчеркнул эксперт агентства «Невский Простор» Алексей Щербатов.

В топ-3 самых привлекательных для покупателей квартир районов Петербурга в 2019 году вошли Василеостровский, Московский и Красносельский. По словам Щербатова, в первых двух – большой выбор квартир на вторичном рынке. Есть как и достаточно недорогая «новая вторичка», так и квартиры в более старых домах – сталинках. А вот Красносельский привлекателен тем, что там жильё продаётся по более низкой цене, чем в остальных районах города, при этом в продаже много квартир старого фонда и панельных хрущёвок.

дом
© Общественное достояние

Жильё «с рук» во Фрунзенском районе взлетит в цене

Не так давно в Петербурге открыли новые станции метро на «фиолетовой» ветке. Это может повлиять на ценовую политику как застройщиков, так и продавцов вторичного жилья.

По состоянию на сентябрь 2019 года, согласно данным аналитиков  BKN.ru, новостройки во Фрунзенском районе стоят дороже «вторички». Здесь доступно более 1,9 тысячи готовых к продаже объектов. Средняя стоимость студии в новостройке составляет около 4,3 миллиона рублей. А если покупать жилплощадь «с пробегом», она обойдётся примерно в 3,3 миллиона рублей.

«Фрунзенский район достаточно вытянутый. Так, большая часть новой стройки здесь сосредоточена в той части, которая ближе к центру. Поэтому расположение диктует и высокий класс объектов. Именно, в связи с этим, средние цены на новостройки оказались выше, чем на готовые квартиры», - подчеркнула руководитель проекта  BKN.ru  Белла Малышева.

Однако, по словам Алексея Щербатова, частные продавцы могут начать поднимать ценники – из-за улучшившейся транспортной доступности.

«Обычно строительные компании сразу включают в свои ценовые планы возможность появления станций метро. А вот по поводу частников – они будут пытаться на этом сыграть», - рассказал он.

По его словам, подобные манипуляции по поднятию стоимости не всегда оборачиваются в лучшую для продавцов сторону. Дело в том, что метро – это большой плюс, но далеко не единственный критерий ценообразования.

«Обычно это срывает сделку, если вторая сторона начинает повышать стоимость. У людей нет в запасе миллионов рублей, которые они могли бы дополнительно вложить в покупку квартиры. Поэтому и собственник остаётся без денег и клиент идёт искать новое жильё», - объяснил Александр Гиновкер.

Он отметил, что в таких случаях агенты стараются переговорить с продавцом, чтобы тот не повышал цену, но бывает такое, что некоторые просто отказываются слушать и на финальной стадии сделка может сорваться. Это происходит от того, что люди не понимают, сколько действительно стоит их жилплощадь и смотрят приблизительные варианты на различных сервисах типа «Авито» и выставляют неоправданно дорогой запрос.

дома
© Общественное достояние

«Только не первый – только не последний»

Помимо приближённости к метро, школам и детским садам, покупатели вторичного жилья в Петербурге предъявляют и другие требования. К примеру, в новостройках Северной столицы дешевле всего покупать квартиры на первом этаже. На последнем из-за более высокого спроса цена зачастую выше примерно на 7,7%. А вот на вторичном рынке всё совсем иначе. Здесь покупатели отдают предпочтения средним этажам.

«Из-за того, что много жилья построено в далёком советском прошлом, люди не хотят покупать квартиры на первых этажах из-за запахов из подвалов, и на последних из-за того, что там может начать течь крыша и могут появиться разные непредвиденные проблемы. И ремонт придётся делать», - рассказал Алексей Щербатов.

По его словам, для рынка новостроек такой критерий уже давно отпал, а вот в этом сегменте он до сих пор остаётся популярным. Самые запрашиваемые этажи в устоявшемся жилом фонде - с третьего по седьмой.

Вторичный рынок сегодня ничем не уступает квартирам в «свежих» домах. В новых зданиях с начала года стоимость одного квадратного метра увеличилась на 5,8% в городе и на 5,9% в пригородах. А вот по итогам третьего квартала — на 1,4% и 0,7% соответственно. На данный момент она достигает 110,5 тысячи рублей. Помимо этого, по данным аналитиков, в конце года вполне можно ожидать роста цен.